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Vice-caché ne signifie pas ‘camoufler’

Un vice caché n’est pas quelque chose que vous camouflez !

Aujourd’hui je vais vous parler des fameux vices-cachés qui sont tant effrayant pour tout le monde. Quand vient le temps de penser à la vente de votre propriété, tout le monde pensent aux problèmes éventuels suite à la vente, une poursuite du nouveau propriétaire pour plusieurs milliers de dollars… Soyez rassuré, ce n’est pas si courant que ça les poursuites. Il suffit d’être bien conseillé et de faire les bons choix mais surtout de prendre le temps de comprendre la poursuite et de parler au poursuivant.

 

D’abord, un vice caché n’est pas quelque chose que vous camouflez mais plutôt un problème que vous ne connaissiez même pas l’existence. Vous vous dites que vous ne pouvez pas connaitre ce qu’il y a à l’intérieur des murs de votre maison et vous avez bien raison! Par contre, la loi vous oblige à le garantir aux acheteurs et ce sans aucune limite de temps. Ça fait peur ça non ?

Allons plus loin dans la réflexion. Pour s’appeler un vice caché il doit rencontrer 3 critères qui sont :

  • Doit ne pas être connu
  • Doit causer un préjudice à l’acheteur au point qu’il n’aurait pas acheté la propriété ou qu’il n’aurait pas payé le même prix s’il avait connu le problème
  • Doit avoir existé durant que le ou les vendeurs étaient propriétaires

Si on retrouve ces critères, il y a de fortes chances que l’on soit en présence d’un vice caché. Il faut alors ne pas perdre de temps et aviser les anciens propriétaires dans les meilleurs délais afin qu’ils puissent prendre connaissances du problème à moins d’être en présence d’un problème qui demande une réparation urgente afin d’éviter d’aggraver le dit problème.

C’est assez simple quand on prend le temps de comprendre chaque point. Et la poursuite peut s’adresser à plus d’un ancien propriétaire mais il faudra être en mesure de démontrer que le vice existait durant la propriété du bien c’est-à-dire que si vous poursuivez le propriétaire d’il y a 24 ans, il faut pouvoir démontrer que ce vice était présent il y a au moins 24 ans aussi. C’est souvent là que ça se corse car quand on parle que le vendeur garantie la propriété sans limitation au niveau du temps on comprend alors que ça devient de plus en plus difficile de démontrer l’existence du problème plus on avance dans le temps.

 

Je donne souvent comme exemple à mes clients que suivant la vente de la propriété, l’acheteur fait changer une fenêtre du salon seulement 3 mois après et l’assise de la fenêtre est pourrie. Il sera donc facile de démontrer que le vice existait 3 mois avant puisque la pourriture prend plus de temps que ça à se former normalement. Mais si le même cas arrive quelques années après, il sera de plus en plus difficile de confirmer l’existence au moment où l’ancien propriétaire était présent.

Comme piste de solution aux problèmes relevés rapidement, je mentionne alors de prendre le temps de rencontrer les acheteurs afin de constater avec eux l’ampleur du problème et ainsi les mettre en confiance que vous prenez au moins le temps de voir et de penser à une solution sans l’intervention du système de justice. Je leur dis également que s’ils avaient changé cette fameuse fenêtre avant de vendre la propriété, ils auraient été confronté au problème et ils auraient sans doute pris les moyens d’y remédier. Et si ils avaient pris la décision de ne pas réparer l’assise de la fenêtre, il aurait fallu qu’ils le divulgue dans la déclaration du vendeur et l’acheteur aurait fait l’achat en payant le prix en conséquence. Ce qui généralement porte la réflexion assez loin pour que les négociations pour un règlement à l’amiable et la relation entre l’acheteur et le vendeur demeure bonne.

 

Dans les reportages à la télé, on nous raconte seulement des histoires d’horreur et on ne met pas en lumière tout le problème et souvent, on romance l’histoire pour obtenir le plus grand auditoire… ces cas ne sont pas courants et il est plutôt rare que nous n’arrivions pas à prendre entente entre les parties de façon à minimiser les dépenses ainsi que les casse-têtes.

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La séparation, le divorce, la vente de la maison représente souvent la fin !

La séparation, le divorce, la vente de la maison représente souvent la fin !

Je vous entretiens des cas de séparation du couple et la mise en vente de la propriété afin de liquider le plus gros bien détenu par le couple et ainsi souvent mettre un terme final à la relation dans le cas des couples sans enfants.

 

Dans mon métier nous faisons face à plusieurs cas qui mettent en vedette des situations familiales qui ne sont pas toujours roses. Autant on peut rencontrer des gens qui sont pris avec des maladies qui ne leur laisseront aucune chance et qui prennent la décision de vendre leur propriété. D’autres qui doivent vivre le deuil de la perte d’un membre de la famille et qui doivent liquider les biens de cette personne décédée. Mais il y a aussi les cas qui marquent le début de la fin officielle d’un couple.

 

Parmi les situations dont je suis un acteur malgré moi c’est le fait que lorsqu’un couple décide de mettre en vente leur résidence ‘familiale’, cela représente souvent le dernier point en commun que ces gens ont : la maison !

 

Bien sûr la situation est différente lorsqu’il y a des enfants issus de cette union et il n’y a jamais vraiment de point final dans ces cas. Mais pour les besoins de ce texte, je vais axer mon sujet sur les couples sans enfants.

 

Lorsque l’on décide de faire l’achat d’une propriété ensemble, on devrait toujours y prévoir une clause ou un contrat dans laquelle on retrouverait les détails précis en cas de séparation et de malentendu dans le couple. Autant que les besoin d’un testament et d’un mandat en cas d’inaptitudes peuvent être également important, cette clause devrait prévoir à l’avance les modalités en cas de séparation tel que :

 

  • Qui a fait la mise de fond et dans quelle proportion
  • Est-ce que l’un ou l’autre assume une plus grande part des dépenses
  • Un droit de préemption devrait exister également
  • Dans quelle proportion la valeur de la propriété sera distribuée à la vente

Et il y en a d’autres évidement mais je vous invite à consulter un notaire afin d’être bien conseillé, ce sont eux les mieux placés dans ces situations pour pouvoir prévoir l’imprévisible (presque) et faire en sorte que les situations les plus pénibles pourraient se régler sans avoir à vouloir se déchirer le linge sur le dos.

 Lorsque je me présente dans une situation de mise en vente pour donner suite à la séparation prévue, les gens n’ont généralement pas besoin de me le spécifier, je le sens assez rapidement et dans la plupart des cas, c’est très apparent. Les discussions ne vont pas dans les mêmes directions que lorsque le couple est uni et qu’ils prennent les décisions ensemble. Dans la majorité des premières rencontres, les discussions vont généralement très bien et les gens sont assez coopératifs mais il arrive aussi que les futurs séparés se lancent dans une mini guerre à savoir qui aurait dû préparer les papiers à fournir, qui aurait dû faire telle rénovation ou réparation ou même, terminer des travaux déjà commencés. Ou même, dans certains cas, la maison n’est même pas complètement construite. J’ai déjà rencontré des clients qui n’avaient que le solage de fait et qui se séparaient ! En revenant à la mini guerre, des ‘je te l’avais dit’ ou ‘t’aurais dû faire telle affaire au lieu de telle autre’, j’en entends souvent de toutes les sortes et dans tous les tons. Parfois c’est facile de savoir qui a pris la décision de mettre fin au couple. Il arrive aussi que l’un des futurs ex ne soit pas complètement en accord avec la décision de mettre en vente et souvent, il fera tout pour mettre en péril cette mise en vente. Que ce soit pour la signature du contrat de courtage en passant par le rendez-vous du photographe pour la prise des photos de la propriété qu’il ne veut pas vendre alors il tentera de ne pas optimiser le ménage ou le désencombrement des pièces et jusqu’à s’organiser pour ne pas collaborer afin de pouvoir effectuer les visites avec de futurs acheteurs.  Bref, la bonne entente est toujours la meilleure avenue dans ce cas.

 

Le problème, c’est que si la maison ne se vend pas rapidement, la bonne entente a tendance à s’envoler et fait souvent place à la chicane de plus en plus féroce. Durant cet espace-temps, un ou les deux futurs ex rencontrent de nouveaux conjoints et ils aimeraient que la situation se règle plus rapidement et c’est dans ces situations que je peux constater que rien n’est fait dans le but d’améliorer les chances de vente rapide. Cette situation est pire lorsque seulement un des deux futurs ex s’est trouvé un nouveau conjoint. La majorité du temps, celui qui a une nouvelle flamme est prêt à mettre un terme à son ancienne et il aurait besoin de sa part pour lui permettre d’acheter une autre résidence avec le nouveau conjoint mais dans ces cas, l’autre fera souvent tout en son pouvoir pour retarder la vente, pour obtenir des délais supplémentaires ou même pour obtenir un prix inférieur pour nuire à l’autre.

 

Comme j’écrivais un peu plus haut, la meilleure situation est lorsque les deux personnes impliquées font en sorte que le but commun soit le même pour tous. C’est-à-dire que le résultat devrait être toujours de réaliser la vente dans un délai le plus court possible et en voulant aller chercher le maximum de dollars dans ce délai pour que chacun puisse repartir une nouvelle vie et ce dans le meilleur intérêt de chacun.

 

Dans un autre texte d’anecdote, je vous raconterai une situation qui était assez corsée dès le départ et qui a vite dégénérée lorsque la future ex s’est rendue compte de qui était la nouvelle flamme de monsieur…

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Pour bien travailler, il faut être capable de fermer des tiroirs !

Pour bien travailler dans notre métier, faut être capable de fermer des tiroirs !

Quand on travaille dans le publique, il faut être capable de fermer des tiroirs. Dans le sens que les tiroirs représentent les aléas de la vie. Quand on rencontre des clients, il ne faut jamais laisser transparaître que des journées sont plus difficiles que d’autres. Il peut y avoir différentes raisons pour avoir des problèmes, des clients mécontents, des problèmes avec des fournisseurs, des mésententes avec des collègues de travail mais aussi à la maison, il peut y avoir des jours ou même des semaines où ça ne marche pas comme on voudrait.

Avec les enfants, il arrive que les choses ne se passent pas comme on l’avait prévu. Parfois le manque de sommeil peut faire en sorte que les enfants soient plus irritables et demandent plus d’attention mais du même coup, on doit couper ailleurs pour en donner plus à eux. On se retrouve quelques fois à court d’heures dans une journée. Ne pas arriver à tout faire et remettre à plus tard les choses non pressantes fait en sorte qu’on accumule beaucoup de non urgences qui deviennent tranquillement pas vite des choses plus urgentes. Il faut être capable de doser ces moments et ainsi créer des priorités aux événements qui se succèdent. Ce n’est pas toujours chose facile mais on doit prévoir des moments comme je les appelle, ‘sans rendez-vous’ pour pouvoir avoir un peu de temps pour nous. Je m’amuse souvent à dire à des nouveaux courtiers qui viennent de commencer : tu ne peux pas dire aux clients que tu es en vacances demain et que tu prends une journée plutôt relaxe mais il faut à la place que tu leur mentionnes que tu es très occupé demain et que ton horaire est déjà très chargé, tellement que ça ira à après demain pour les rencontrer. Sinon, les clients pensent que tu ne veux pas t’occuper d’eux et qu’ils ne sont pas assez importants pour toi !

Dans un autre ordre d’idée, à la maison, ce n’est pas toujours les enfants qui prennent du jus de plus mais les conjoints eux aussi peuvent ne pas toujours être sur la même longueur d’onde que nous. C’est un autre problème que nous pouvons avoir mais qu’il ne faut pas parler car c’est mal vu des clients. On entend des réflexion 

Pour toutes sortes de raisons, nous devons être professionnels et séparer la vie privée de la vie publique. Je donne souvent l’exemple de mon Facebook personnel, il est personnel c’est-à-dire que je n’ai pas de client qui sont dans mes amis Facebook sur mon compte personnel. Ça me fait toujours plaisir de les voir sur ma page professionnelle mais je n’ai pas envie que mes clients me voient à la plage avec la famille ou bien à s’amuser avec des amis et tant qu’à y être, les photos de mes enfants en train de brailler pour x raison. Je sais qu’il y a deux écoles de pensées sur le sujet car d’autres disent justement que les clients vont se sentir plus intime avec nous s’ils partagent des moments privilégiés avec nous. Je persiste à dire que je ne suis pas de ce genre.quand ils parlent de certains compétiteurs du genre : il aura pas le temps de s’occuper de moi car ça brasse chez lui y parait… je pense qu’il est en séparation. Donc mon titre s’applique encore une fois à cette situation.

Quand je suis avec des clients, je ne pense pas aux autres clients, je ne réponds pas non plus au cellulaire pour les interrompre et je dois mettre de côté les problèmes qu’il peut y avoir à la maison ou autres. C’est ça être professionnel !Pour chaque métier il y a ses avantages et ses inconvénients mais une chose est certaine encore, c’est que j’y trouve beaucoup plus d’avantages encore et que de toute manière, il faut être passionné pour œuvrer dans le domaine immobilier. Un des grands avantages est celui d’avoir des transactions qui ne se ressemblent jamais. C’est toujours du nouveau. Chaque situation est unique, chaque client est unique et bien sûr, chaque relation que nous établissons avec des gens est unique également.

Je crois que la majorité des courtiers immobiliers ont cette capacité de faire les choses. Si ce n’est pas le cas, ils ne resteront pas longtemps dans le métier. Et c’est sans oublier que les horaires très chargés et surtout très variables demandent beaucoup de coordination et de compréhension de la part du conjoint car la vie familiale en est affecté grandement. Tantôt positivement mais tantôt négativement aussi. Comme je mentionnais un peu plus tôt, il faut savoir jauger ses temps libres et sa vie professionnelle. C’est le secret pour réussir en immobilier. Pour le reste, il suffit de travailler fort et de ne jamais lâcher prise. Dans la vente, si on travaille, ça va toujours déboucher mais il faut pouvoir et avoir la capacité d’attendre que les choses fonctionnent mais dans notre métier, il faut être capable de fermer des tiroirs !