Qu’arrive-t-il quand un acheteur décide de ne plus acheter?

Qu’arrive-t-il quand un acheteur décide de ne plus acheter?

Lorsqu’une promesse d’achat est acceptée et que toutes les conditions à l’exception de celle de signer l’acte notarié sont toutes réalisées, on peut dire que la propriété est vendue. Il ne reste que l’étape de se présenter chez le notaire pour la signature de l’acte de vente et la publication au registre foncier, ce qui rend la transaction entièrement réalisée.

Entre le moment de l’acceptation de la promesse d’achat avec les conditions levées et la signature chez le notaire, il peut se passer bien des choses quoique ce n’est pas chose courante d’avoir à vivre des situations stressantes pour toutes les parties impliquées. Il arrive que l’acheteur a soudainement décidé qu’il ne veut plus acheter, il peut y avoir différentes raisons mais disons que pour notre exemple, il a simplement décidé de ne plus acheter et de ne pas se présenter chez le notaire pour la signature. Il est lié juridiquement avec le vendeur et il doit pourtant respecter son engagement mais il demeure que rien n’empêche qu’il ne se présente pas pour la signature. Il s’expose donc à des recours contre lui, premièrement le vendeur pourrait intenter un recours en passation de titre, c’est-à-dire qu’un juge devra trancher et rendre un jugement à l’effet que l’acheteur devra ou ne devra pas signer l’acte de vente tel que convenu dans la promesse d’achat. L’acheteur s’expose également à devoir payer les frais de courtage immobilier qui auraient dû être payés par le vendeur lors de la transaction. Il pourrait aussi être tenu responsable d’une éventuelle perte lors de la revente de la propriété, autrement dit, si la propriété avait été vendue $250 000,00 et que le vendeur procède à la revente et qu’il fait les efforts pour en obtenir le maximum mais qu’il ne réussit à obtenir que le montant de $225 000,00, la perte de $25 000,00 pourrait donc être réclamée à l’acheteur en défaut ainsi que les frais encourus pendant la durée de la remise en vente.

Cette situation n’est pas souhaitable pour personne et n’est pas chose courante non plus. La bannière Remax offre à ses clients admissibles une protection nommée Tranquilli-T et dans notre cas présenté plus haut, le vendeur serait sans doute dédommagé dans le cadre du programme. Après avoir été analysé, il est probable que le vendeur serait remboursé pour les frais encourus du fait qu’il n’a pas été payé à la date prévue de l’acte notarié. Ces frais peuvent être ceux d’électricité, les taxes municipales et scolaires, les frais d’entretien, les assurances habitation ainsi que d’autres frais et ce toujours après analyse du dossier par le service qui administre ce programme. Cette protection pourrait couvrir notre vendeur pendant une période de 6 mois et n’excédant pas un montant de $25 000,00. On peut dire que c’est vraiment un baume sur une situation désagréable pour toutes les parties impliquées mais qui vient sécuriser la situation financière de notre vendeur et évite ainsi à devoir couvrir le coût de deux propriétés en même temps car souvent, le vendeur a fait l’acquisition d’une nouvelle propriété et il devrait assumer les frais des deux propriétés s’il n’avait pas cette protection. Rappelons que cette protection est offerte gratuitement aux clients qui transigent avec un courtier Remax participant et qui implique une propriété admissible.

Dans un prochain texte, je vous parlerai d’un autre volet qui protège les clients Remax, le programme Tranquilli-T pourrait acheter votre propriété!

Un courtier qui représente à la fois un acheteur et un vendeur!

Un courtier qui représente le vendeur et l’acheteur dans une transaction

Depuis mes débuts comme courtier immobilier, j’ai toujours eu de la difficulté à comprendre pourquoi je pouvais représenter à la fois l’acheteur et le vendeur dans la même transaction. Comment faire pour s’asseoir avec le vendeur et présenter la promesse d’achat de l’acheteur en pouvant bien conseiller les deux à la fois? Depuis la réforme de la loi sur le courtage immobilier en 2010, il y a une notion qui en est sortie, celle de représenter le client avec qui on a un contrat de signé et celle de donner un traitement équitable à celui qui n’a pas de contrat signé avec le courtier. Dans le cas que je vous parle, un courtier a un contrat signé avec un vendeur et un client acheteur communique directement avec le courtier inscripteur pour visiter et déposer une promesse d’achat par l’intermédiaire du courtier inscripteur.

Le courtier rencontre donc le client vendeur afin de signer un contrat de courtage pour mettre sa maison en vente. Le courtier s’engage donc à faire de son mieux pour obtenir la juste valeur marchande et le meilleur prix possible aux meilleures conditions possible pour sa propriété. Lorsque ce même courtier s’assoie avec le client acheteur  (celui qui n’a aucun contrat avec le courtier) pour écrire ses désirs sur un formulaire ‘promesse d’achat’ et le conseille sur le prix, les conditions et autres détails se retrouvant dans une promesse d’achat, ce courtier se retrouve un peu comme coincé entre l’arbre et l’écorce, il donne l’impression à l’acheteur qu’il va négocier au maximum pour obtenir les meilleures conditions afin qu’il puisse se porter acquéreur de la propriété et l’acheteur a l’impression qu’il sera dans la meilleure position pour négocier. C’est là que j’ai de la difficulté, comment faire pour montrer aux deux personnes, acheteur et vendeur, que c’est la meilleure promesse d’achat pour les deux? À mon avis, il y a toujours une partie qui sera privilégiée par rapport à l’autre malgré le fait que le courtier a l’obligation de divulguer à l’acheteur qu’il ne le représente pas mais qu’il lui donnera un traitement ‘équitable’. Chose que surement les acheteurs ne comprennent pas toujours l’impact et la différence entre représenté et traité équitablement. Qui aimerait se faire dire qu’il sera traité équitablement et non qu’il sera représenté?

C’est pour cette raison que j’ai toujours privilégié travailler en équipe et ainsi tenter d’être le moins possible dans une situation ou l’on a les deux parties à représenter dans une même transaction. J’ai toujours l’impression que je ne sers pas l’acheteur de la meilleure façon possible. De mon côté, je tente toujours de ne représenter qu’une seule partie à la transaction en partageant cette même transaction avec un collaborateur qui lui, sera le chien de garde de l’autre intervenant à la transaction et pourra expliquer les réelles différences au niveau de la négociation entre le vendeur et l’acheteur.

Dans un prochain texte, je vous parlerai du niveau d’importance de la rétribution accordée au courtier immobilier, le moins cher n’est pas toujours la bonne façon d’obtenir le meilleur prix aux meilleures conditions.

La différence entre un courtier collaborateur ou non

Pour monsieur tout le monde, il est plutôt difficile de pouvoir faire la part des choses entre un courtier qui collabore et un autre qui tente de garder ses contrats pour lui. Et comme courtier, on ne peut pas énumérer ceux que nous reconnaissons comme non collaborateur mais ce que je peux dire c’est qu’ils sont jusqu’à un certain point ‘boycotter’ par les autres courtiers et c’est comprenable, ils ne font pas en sorte que l’on ait le goût de vendre leurs inscriptions alors on se tanne de vouloir obtenir des informations et/ou une confirmation pour une visite.

Ce que ça représente pour le vendeur

C’est souvent quelque chose que le vendeur n’est pas en mesure de savoir et qu’il ne peut connaitre car lorsque le contrat est signé, les autres courtiers n’ont pas le droit de communiquer avec le vendeur qui est en contrat donc ils ne peuvent donner l’information au vendeur que leur courtier ne collabore pas et qu’ils auraient peut-être un client pour la propriété. Le fait de ne pas avoir la possibilité d’être ouvert au marché de tous les courtiers peut représenter des dollars en perte mais aussi, un délai de vente qui pourrait s’allonger. De l’autre côté, le courtier inscripteur et qui n’est pas très collaborateur voit la chose d’un bon œil car lui évalue sa situation en se disant qu’il pourra conserver la part entière de la rétribution prévue au contrat de courtage et il sera en mesure d’avoir une acceptation de la promesse d’achat qu’il présentera à ses clients car il y aura sans doute moins de mouvements sur la propriété alors le vendeur sera tenté d’accepter une offre plus basse ou à de moins bonnes conditions que s’il y avait d’autres personnes potentiellement intéressées. Je ne sais pas pourquoi mais lorsqu’il y a des gens intéressés par une propriété, il y a souvent d’autres personnes qui se disent : si d’autres la veulent, c’est surement une bonne affaire! Et ce phénomène provoque parfois une certaine surenchère dû à l’engouement ce plusieurs visiteurs et acheteurs potentiels.

Ce que ça représente pour un acheteur

À l’inverse, l’acheteur pourrait lui, tirer profit du fait qu’il n’y a pas de collaborateur. Il sera souvent seul à visiter et à présenter une promesse d’achat au vendeur. Parfois même, le courtier inscripteur qui est seul dans la transaction et qui représente à la fois l’acheteur et le vendeur pourra accepter de ramener sa rétribution à moins chère que ce qui est prévu au contrat de courtage juste pour faire accepter la promesse d’achat et il fait quand même plus d’argent que s’il y avait un courtier collaborateur dans le dossier.

Dans un prochain texte, je vous parlerai justement de ma façon de voir le fait d’être le seul courtier immobilier dans une transaction, c’est-à-dire que le vendeur et l’acheteur font affaires avec le courtier inscripteur, le même!