D’aventures en aventures !

D’aventures en aventures !

Il y a plusieurs mois, un courtier qui travaille dans la même boite que moi m’appelle et me demande si ça m’intéresse de prendre un contrat dans une ville un peu plus retirée pour lui car il n’arrivait pas à satisfaire le client. Bien sur que je vais le prendre et rencontrer le client.

 

Je me rends donc voir ce client qui en fait avait demandé à l’autre courtier s’il pouvait m’avoir comme courtier à la place étant donné que j’avais vendu très rapidement la maison d’une de ses connaissances qu’il rencontrait au petit bar non loin de sa demeure. Je lui explique qu’il ne doit pas avoir la rétribution la plus basse en pensant qu’il lui restera plus d’argent dans ses poches mais plutôt d’intéresser les autres courtiers à travailler sur la vente de sa maison également avec une rétribution plus respectable. Il comprend très bien la situation car il possède une compagnie qui se spécialise dans l’électricité industrielle et il me dit que ça va lui faire grandement plaisir de me payer un peu plus si j’arrive à vendre sa maison.

 

Il se passe du temps et nous avons reçu une promesse d’achat qu’il a acceptée et qui finalement est tombée car la ville projette de passer les égouts municipaux dans le secteur en prévision d’un futur développement un peu plus loin.

Puis, une visite est demandée par un courtier collaborateur et une deuxième ensuite pour revoir la propriété. Ces acheteurs décident donc de déposer une promesse d’achat que le vendeur décide d’accepter. C’était conditionnel à l’inspection et au financement. Suite à l’inspection, un taux d’humidité anormal est observé au sous-sol et une expertise du drain de fondation est alors demandée. Notons que la prise de possession était passablement rapide, l’histoire de 5 semaines environ. Il faut donc trouver un entrepreneur pour creuser un accès au drain afin de passer une caméra à l’intérieur de celui-ci pour vérifier son état. Résultat, le drain est en partie boucher et il doit être nettoyé afin de résorber le problème d’humidité provenant de la fondation. Le vendeur s’occupe alors de faire nettoyer le drain et de faire installer des cheminées d’accès afin que les acheteurs puissent faire revérifier l’intérieur du drain et s’assurer que le problème sera résolu. On arrive dans la fin de semaine de la fête du travail et les délais augmentent pour finaliser le tout… finalement, tout est ok et le financement est entré également faisant en sorte que toutes les conditions relatives à la promesse d’achat ont été réalisées. Mais il ne reste qu’environ 10 jours avant de passer chez le notaire pour signer l’acte. Les acheteurs ont déjà vendu leur maison et doivent donc déménager à cette date pour libérer leur propriété au nouvel acheteur. Le vendeur aura donc très peu de temps lui aussi pour arriver à tout réaliser mais il est bien d’accord avec ce fait.

Quelques jours avant la signature de la transaction, coup de théâtre, le vendeur m’annonce qu’il va entrer en prison le lendemain du congé de la fête du travail. Donc on est le jeudi avant le congé. Il m’explique qu’il a été arrêté pour ‘ivresse au volant’ et qu’il passe en cour le mardi suivant et qu’il va plaider coupable et qu’il ira directement en prison probablement pour 30 jours mais qu’il devrait sortir quand il aura fait environ 10 jours. Bon, c’est clair qu’il ne pourra être là pour la signature et que son déménagement n’est même pas encore fait. Je lui suggère donc de trouver quelqu’un qui pourrait signer à sa place par procuration au moment ou l’on doit passer signer chez le notaire mais la question du déménagement demeure encore. Comment va-t-il arriver à trouver un déménageur qui pourrait tout prendre et placer en entreposage le temps qu’il règle la question de la prison ? Les déménageurs lui demandent un prix très élevé car c’est une fin de semaine de congé férié et c’est difficile de trouver quelqu’un pour travailler. Il finit par trouver une façon d’entreposer à même un conteneur directement dans sa cour. Il se met donc au travail et m’appelle le lundi de la fête en me disant qu’il a réussi à vider sa maison et que ce sera libre à l’acheteur. Mais il n’a toujours pas signer de procuration afin de pouvoir signer l’acte de vente du notaire afin de permettre l’entrée des nouveaux propriétaires.

Le mardi arrive et il est parti au palais de Justice pour sa cause et de mon côté je n’ai plus de communication avec lui ni la notaire au dossier. La panique commence à prendre chez les acheteurs et avec raison, ils ont vendu leur maison pour vendredi !

 

Je décide donc de suggérer au notaire de communiquer avec la personne qui devait signer par procuration et qui se trouve à être le fils du vendeur afin de connaitre le nom de l’avocat qui représentait le vendeur en cour et ainsi tenter de faire signer la procuration par son entremise directement en prison et ce pour permettre la signature de la vente comme prévue le vendredi. La notaire n’avais pas pensé à ça et communique avec le fils du vendeur qui la met en contact avec l’avocat et ils réussissent à faire signer le vendeur en prison. La notaire convoque donc les acheteurs et la signature finale devrait être seulement quelques jours après celle prévue au départ éliminant le stress de tout le monde dans ce dossier.

J’ai donc trouver la solution afin de conclure la transaction dans les meilleures conditions étant donné la situation. Comme les acheteurs avaient acheté par l’intermédiaire d’un courtier collaborateur qui n’est pas un courtier RE/MAX participant au programme de protection Tranquilli-T, celui-ci n’avait aucune protection pour sa transaction. Si par contre, cet acheteur était passé par notre entremise, il aurait bénéficié du programme et aurait sans doute été indemnisé par la situation. En exemple, les frais occasionnées par le retard de la transaction, entreposage des meubles et autres, le double déménagement, probablement une chambre d’hôtel pour les quelques jours de retard, l’intérêt perdu durant cette période, etc… mais le plus important, c’est que ces clients auraient été réconfortés dès le départ par cette protection et n’auraient pas eu le stress de ne pas savoir ce qui va se passer et une solution de rechange aurait tout de suite été envisagée par l’équipe qui prend en charge les clients avec un besoin de ce genre. C’est ça la différence chez RE/MAX, tout est mis en œuvre afin de trouver la meilleure solution et ainsi vous faire faire une transaction en toute Tranquilli-T !

Notre expérience et notre savoir faire a valu la peine dans ce dossier car nous avons trouvé les solutions au bon moment et surtout, dans un délai très court pour réaliser la transaction même si un problème de taille est survenu.

 

Les intervenants à la transaction n’avaient jamais vécu une situation du genre et c’est une expérience supplémentaire dans notre carrière. Toutes les situations quelle qu’elles soient, possèdent une solution et notre rôle est de trouver les meilleures moyens de régler les problèmes lorsqu’ils arrivent.

Vice-caché ne signifie pas ‘camoufler’

Un vice caché n’est pas quelque chose que vous camouflez !

Aujourd’hui je vais vous parler des fameux vices-cachés qui sont tant effrayant pour tout le monde. Quand vient le temps de penser à la vente de votre propriété, tout le monde pensent aux problèmes éventuels suite à la vente, une poursuite du nouveau propriétaire pour plusieurs milliers de dollars… Soyez rassuré, ce n’est pas si courant que ça les poursuites. Il suffit d’être bien conseillé et de faire les bons choix mais surtout de prendre le temps de comprendre la poursuite et de parler au poursuivant.

 

D’abord, un vice caché n’est pas quelque chose que vous camouflez mais plutôt un problème que vous ne connaissiez même pas l’existence. Vous vous dites que vous ne pouvez pas connaitre ce qu’il y a à l’intérieur des murs de votre maison et vous avez bien raison! Par contre, la loi vous oblige à le garantir aux acheteurs et ce sans aucune limite de temps. Ça fait peur ça non ?

Allons plus loin dans la réflexion. Pour s’appeler un vice caché il doit rencontrer 3 critères qui sont :

  • Doit ne pas être connu
  • Doit causer un préjudice à l’acheteur au point qu’il n’aurait pas acheté la propriété ou qu’il n’aurait pas payé le même prix s’il avait connu le problème
  • Doit avoir existé durant que le ou les vendeurs étaient propriétaires

Si on retrouve ces critères, il y a de fortes chances que l’on soit en présence d’un vice caché. Il faut alors ne pas perdre de temps et aviser les anciens propriétaires dans les meilleurs délais afin qu’ils puissent prendre connaissances du problème à moins d’être en présence d’un problème qui demande une réparation urgente afin d’éviter d’aggraver le dit problème.

C’est assez simple quand on prend le temps de comprendre chaque point. Et la poursuite peut s’adresser à plus d’un ancien propriétaire mais il faudra être en mesure de démontrer que le vice existait durant la propriété du bien c’est-à-dire que si vous poursuivez le propriétaire d’il y a 24 ans, il faut pouvoir démontrer que ce vice était présent il y a au moins 24 ans aussi. C’est souvent là que ça se corse car quand on parle que le vendeur garantie la propriété sans limitation au niveau du temps on comprend alors que ça devient de plus en plus difficile de démontrer l’existence du problème plus on avance dans le temps.

 

Je donne souvent comme exemple à mes clients que suivant la vente de la propriété, l’acheteur fait changer une fenêtre du salon seulement 3 mois après et l’assise de la fenêtre est pourrie. Il sera donc facile de démontrer que le vice existait 3 mois avant puisque la pourriture prend plus de temps que ça à se former normalement. Mais si le même cas arrive quelques années après, il sera de plus en plus difficile de confirmer l’existence au moment où l’ancien propriétaire était présent.

Comme piste de solution aux problèmes relevés rapidement, je mentionne alors de prendre le temps de rencontrer les acheteurs afin de constater avec eux l’ampleur du problème et ainsi les mettre en confiance que vous prenez au moins le temps de voir et de penser à une solution sans l’intervention du système de justice. Je leur dis également que s’ils avaient changé cette fameuse fenêtre avant de vendre la propriété, ils auraient été confronté au problème et ils auraient sans doute pris les moyens d’y remédier. Et si ils avaient pris la décision de ne pas réparer l’assise de la fenêtre, il aurait fallu qu’ils le divulgue dans la déclaration du vendeur et l’acheteur aurait fait l’achat en payant le prix en conséquence. Ce qui généralement porte la réflexion assez loin pour que les négociations pour un règlement à l’amiable et la relation entre l’acheteur et le vendeur demeure bonne.

 

Dans les reportages à la télé, on nous raconte seulement des histoires d’horreur et on ne met pas en lumière tout le problème et souvent, on romance l’histoire pour obtenir le plus grand auditoire… ces cas ne sont pas courants et il est plutôt rare que nous n’arrivions pas à prendre entente entre les parties de façon à minimiser les dépenses ainsi que les casse-têtes.

La séparation, le divorce, la vente de la maison représente souvent la fin !

La séparation, le divorce, la vente de la maison représente souvent la fin !

Je vous entretiens des cas de séparation du couple et la mise en vente de la propriété afin de liquider le plus gros bien détenu par le couple et ainsi souvent mettre un terme final à la relation dans le cas des couples sans enfants.

 

Dans mon métier nous faisons face à plusieurs cas qui mettent en vedette des situations familiales qui ne sont pas toujours roses. Autant on peut rencontrer des gens qui sont pris avec des maladies qui ne leur laisseront aucune chance et qui prennent la décision de vendre leur propriété. D’autres qui doivent vivre le deuil de la perte d’un membre de la famille et qui doivent liquider les biens de cette personne décédée. Mais il y a aussi les cas qui marquent le début de la fin officielle d’un couple.

 

Parmi les situations dont je suis un acteur malgré moi c’est le fait que lorsqu’un couple décide de mettre en vente leur résidence ‘familiale’, cela représente souvent le dernier point en commun que ces gens ont : la maison !

 

Bien sûr la situation est différente lorsqu’il y a des enfants issus de cette union et il n’y a jamais vraiment de point final dans ces cas. Mais pour les besoins de ce texte, je vais axer mon sujet sur les couples sans enfants.

 

Lorsque l’on décide de faire l’achat d’une propriété ensemble, on devrait toujours y prévoir une clause ou un contrat dans laquelle on retrouverait les détails précis en cas de séparation et de malentendu dans le couple. Autant que les besoin d’un testament et d’un mandat en cas d’inaptitudes peuvent être également important, cette clause devrait prévoir à l’avance les modalités en cas de séparation tel que :

 

  • Qui a fait la mise de fond et dans quelle proportion
  • Est-ce que l’un ou l’autre assume une plus grande part des dépenses
  • Un droit de préemption devrait exister également
  • Dans quelle proportion la valeur de la propriété sera distribuée à la vente

Et il y en a d’autres évidement mais je vous invite à consulter un notaire afin d’être bien conseillé, ce sont eux les mieux placés dans ces situations pour pouvoir prévoir l’imprévisible (presque) et faire en sorte que les situations les plus pénibles pourraient se régler sans avoir à vouloir se déchirer le linge sur le dos.

 Lorsque je me présente dans une situation de mise en vente pour donner suite à la séparation prévue, les gens n’ont généralement pas besoin de me le spécifier, je le sens assez rapidement et dans la plupart des cas, c’est très apparent. Les discussions ne vont pas dans les mêmes directions que lorsque le couple est uni et qu’ils prennent les décisions ensemble. Dans la majorité des premières rencontres, les discussions vont généralement très bien et les gens sont assez coopératifs mais il arrive aussi que les futurs séparés se lancent dans une mini guerre à savoir qui aurait dû préparer les papiers à fournir, qui aurait dû faire telle rénovation ou réparation ou même, terminer des travaux déjà commencés. Ou même, dans certains cas, la maison n’est même pas complètement construite. J’ai déjà rencontré des clients qui n’avaient que le solage de fait et qui se séparaient ! En revenant à la mini guerre, des ‘je te l’avais dit’ ou ‘t’aurais dû faire telle affaire au lieu de telle autre’, j’en entends souvent de toutes les sortes et dans tous les tons. Parfois c’est facile de savoir qui a pris la décision de mettre fin au couple. Il arrive aussi que l’un des futurs ex ne soit pas complètement en accord avec la décision de mettre en vente et souvent, il fera tout pour mettre en péril cette mise en vente. Que ce soit pour la signature du contrat de courtage en passant par le rendez-vous du photographe pour la prise des photos de la propriété qu’il ne veut pas vendre alors il tentera de ne pas optimiser le ménage ou le désencombrement des pièces et jusqu’à s’organiser pour ne pas collaborer afin de pouvoir effectuer les visites avec de futurs acheteurs.  Bref, la bonne entente est toujours la meilleure avenue dans ce cas.

 

Le problème, c’est que si la maison ne se vend pas rapidement, la bonne entente a tendance à s’envoler et fait souvent place à la chicane de plus en plus féroce. Durant cet espace-temps, un ou les deux futurs ex rencontrent de nouveaux conjoints et ils aimeraient que la situation se règle plus rapidement et c’est dans ces situations que je peux constater que rien n’est fait dans le but d’améliorer les chances de vente rapide. Cette situation est pire lorsque seulement un des deux futurs ex s’est trouvé un nouveau conjoint. La majorité du temps, celui qui a une nouvelle flamme est prêt à mettre un terme à son ancienne et il aurait besoin de sa part pour lui permettre d’acheter une autre résidence avec le nouveau conjoint mais dans ces cas, l’autre fera souvent tout en son pouvoir pour retarder la vente, pour obtenir des délais supplémentaires ou même pour obtenir un prix inférieur pour nuire à l’autre.

 

Comme j’écrivais un peu plus haut, la meilleure situation est lorsque les deux personnes impliquées font en sorte que le but commun soit le même pour tous. C’est-à-dire que le résultat devrait être toujours de réaliser la vente dans un délai le plus court possible et en voulant aller chercher le maximum de dollars dans ce délai pour que chacun puisse repartir une nouvelle vie et ce dans le meilleur intérêt de chacun.

 

Dans un autre texte d’anecdote, je vous raconterai une situation qui était assez corsée dès le départ et qui a vite dégénérée lorsque la future ex s’est rendue compte de qui était la nouvelle flamme de monsieur…