Les chicanes dans les successions, un peu difficile à comprendre !

Les chicanes dans les successions, un peu difficile à comprendre !

Il y a quelques semaines, une cliente m’appelle et me demande des informations concernant la mise en vente d’une propriété qui appartenait à son père du temps qu’il était vivant. Elle me mentionne qu’il lui est arrivé un accident il y a douze ans et demi et qu’il avait été placé dans une résidence de soins prolongé et qu’il n’habitait plus la résidence depuis 12 ans et demi.

Avec cette information, j’ai demandé pourquoi la propriété n’avait pas été mise en vente avant ? Elle m’a simplement dit que la succession était difficile puisque son père était décédé depuis plus de 2 ans et que rien n’était réglé depuis. Elle m’explique qu’ils sont 5 enfants mais que deux des enfants sont nés avant le mariage de leurs parents et que ceux-ci ne figurent pas sur le testament de leur père. Que les 3 enfants qui y figurent ne s’entendent pas pour la mise en vente et qu’elle a suggéré d’ajouter les deux autres de façon volontaire dans la succession mais qu’il y a un des frères qui ne veut pas du tout. Ce serait d’ailleurs lui qui mettrait un frein à la mise en vente pour le moment. Il a des choses dans le garage et dans la maison et n’a aucun intérêt de vendre car il bénéficie de l’emplacement sans rien payer pour. Il a mis une pancarte à vendre sur le terrain mais n’est jamais disponible pour répondre, il travaille et n’a pas de téléphone cellulaire ni d’internet donc, c’est juste pour le fun que la pancarte est là… C’est pour cette raison qu’elle fait une démarche pour qu’un courtier s’occupe de la mise en vente et que la succession puisse se terminer un jour. La sœur n’a même pas de clé pour pouvoir entrer dans la maison ni le garage, c’est le frère qui en possède seulement.

Elle finit donc par convaincre son frère de me rencontrer pour pouvoir expliquer les services que je peux offrir.

Nous avons notre rencontre et le frère en question est réticent lorsque je lui explique le tout, la valeur de la propriété versus l’évaluation municipale, que je pourrais vendre plus cher que cette évaluation municipale. La propriété ne possède pas de chauffage, ni de système de chauffage, il la chauffe avec une petite chaufferette branchée dans une prise de courant normale. Il dit que c’est assez pour tout l’hiver, que ça ne gèle pas dans la maison. On peut voir sur place que la maison n’a eu aucun entretien depuis plusieurs années, en fait, les deux me disent que ça fait au moins 12 ans et demi que c’est laissé à l’abandon à part le fait de venir faire un tour pour vérifier que rien n’a bougé. Après quelques heures d’explications, les deux en viennent à s’entendre et accepte de signer un contrat de courtage avec moi pour la mise en vente. Le client n’accepte pas de me donner une clé de la propriété tout de suite et dit qu’il va nous revenir quand ce sera le temps.

Je repars donc avec cette propriété à vendre et je sais que ce ne sera pas facile de négocier lorsque viendra le temps de présenter une promesse d’achat car il a démontré qu’il ne voudrait pas négocier le prix de mise en vente.

Notre équipe se met en branle pour la mise en marché, pancarte, photos, publicité et un rappel des clients potentiels que nous avons déjà en banque. Il faut dire que je suis courtier depuis plus de quinze ans alors j’ai en banque un bon nombre d’acheteurs potentiels pour toutes sortes de propriétés dans tous les secteurs de la région.

Quelques jours plus tard, une visite doit s’effectuer et on doit avoir la clé, je réussi donc après avoir parlé à celle qui avait fait la première communication avec moi pour mettre en vente la propriété, à obtenir une clé que je dois aller chercher en mains propre. Plusieurs visites ont donc lieu et une promesse d’achat est signée. Je l’envoie à Mme puisque lui n’a pas d’internet. Puis, un autre courtier qui a visité avec ses clients dépose également une promesse d’achat. La sœur qui s’occupe de faire les suivis avec moi est très heureuse du mouvement immédiat sur la propriété. Elle me rappelle donc en me disant : ‘devinez-quoi, il ne veut rien savoir’ même si la promesse d’achat était à 4500$ plus basse que le prix demandé. Je lui fais alors part de la bonification de la promesse d’achat à seulement 1500$ de moins que le prix demandé et elle me dit qu’il ne veut rien savoir en bas du prix qu’on demande. C’est là que j’ai le plaisir de lui dire que les deuxièmes offrant avaient promis d’acheter au prix demandé et ce sans faire d’inspection de la propriété, seulement conditionnel au financement. Elle était très heureuse de m’entendre et elle doit en parler à son frère pour s’assurer qu’il va collaborer.

Nous nous rencontrons donc pour signer l’acceptation de la promesse d’achat au prix demandé. Il reste que la lettre d’approbation du prêteur hypothécaire à recevoir.

 

Quelques jours passent et je reçois l’approbation du financement pour la propriété, c’est fait, Vendu ! Je communiquer avec Mme pour l’aviser et pour prendre rendez-vous pour pouvoir signer l’accusé de réception de cette lettre et mettre un ‘Vendu’ sur la pancarte devant la propriété. Je passe donc les rencontrer à la maison et le frère n’en revient tout simplement pas que ce soit réglé rapidement comme ça. J’avais de la misère à savoir si c’était parce qu’il était content ou plutôt déçu de la vente rapide car il devra sortir ses objets de la maison et du garage et qu’il aura seulement 3 semaines pour le faire.

La dame, elle n’en revient pas que nous ayons réalisé la vente en si peu de temps et elle est plus que satisfaite des services reçus. Reste à voir comment se déroulera la signature chez le notaire car le frère et la sœur devront signer l’acte de vente et tourner la page de cette aventure !

La police ou non ? Pas toujours facile les séparations !

La police ou non? Pas facile les séparations surtout quand on ne s’y attendait pas !

Je reçois un appel d’un homme qui me dit qu’il veut mettre sa maison en vente. Je lui demande donc à quel moment il serait préférable que nous nous rencontrions pour procéder. Il me dit alors qu’il voulait ça dans l’immédiat, que c’était pressant. Je lui confirme donc que je pourrais me rendre chez lui dans 1 heure.

Je prépare donc le dossier avant de partir pour la rencontre et dans mes vérifications il n’est pas le seul propriétaire de la maison mais il  y a une dame qui apparaît sur les titres. Je me rends donc chez lui, en entrant, il y a un homme qui semble pas mal troublé, 4 enfants dont une petite de moins d’un an dans une chaise haute mais pas de Mme n’est présente. Il me fait faire un tour rapide de la maison et il commence à me raconter qu’il est camionneur et qu’il est revenu hier en soirée et à son arrivée, Mme l’a accueilli en lui disant qu’elle lui laissait les enfants et qu’elle partait!

Il me raconte donc l’histoire un peu plus en détail. Elle aurait eu un appel d’une amie qui lui aurait mentionné qu’elle connaissait celui qui avait acheté l’ancien chalet de sa grand-mère et l’invitait à aller faire un tour afin de prendre connaissance des changements qu’il avait apportés à la propriété depuis qu’il l’avait achetée. Elles sont allées à la rencontre de cet acheteur et ont visité le chalet maintenant rendu une maison. BANG! Coup de foudre avec le nouveau propriétaire! Au dires de mon client, elle est tout simplement demeurée là à partir de ce moment. Elle ne faisait qu’aller s’occuper des enfants avant le retour de M ce vendredi.

Tout un choc pour mon client, c’est pour ça qu’il n’avait vraiment pas bonne mine. Il m’a avoué n’avoir jamais pensé que ça pouvait lui arriver. Tout allait bien dans le meilleur des mondes selon lui. Et là, il y avait sur la table un journal ‘Le Courrier de Portneuf’ ouvert à la page de ma publicité et un ‘Journal de Québec’ ouvert à la page d’un article qui relatait le meurtre d’une femme que son ex-conjoint avait traînée par les cheveux et noyée dans une flaque d’eau à l’arrière de la maison dans le coin de Montréal il me semble. Il prend cet article et me demande si j’ai vu ce drame? J’ai alors dit que oui… il m’a alors mentionné qu’il n’était qu’à un poil de ça! Qu’auparavant, quand il voyait un article du genre ou un drame du genre aux nouvelles, il trouvait dont que les ex étaient des caves et imbéciles, incapable de se contrôler. Que maintenant il les comprenait à la place. Qu’il pouvait très bien se sentir dans cette situation à l’instant même mais il a ajouté : je ne suis quand même pas assez fou pour faire pareil chose! Une chance qu’il a ajouté cette phrase!

Je suis donc reparti de ma rencontre sans toutefois signer de contrat car la Mme n’était pas là pour signer sa partie mais une fois rendu dans ma voiture, j’ai pris le téléphone et j’ai appelé ma conjointe et je lui ai raconté l’histoire. J’étais dans un dilemme face à cette situation. Dois-je avertir les autorités de ce que je viens de me faire raconter ou non? J’ai décidé de ne pas le faire. La phrase qu’il m’avait dite en terminant son envolée comme quoi il n’était pas assez fou pour faire une chose semblable m’avait parue sincère et j’y allait avec mon intuition.

Quelques jours plus tard, il me rappelle pour me dire que ce sera ok pour la mise en vente, que je devrai communiquer avec elle pour qu’elle puisse signer les papiers en conséquence pour prendre rendez-vous avec elle. Finalement j’avais pris la bonne décision mais encore aujourd’hui quand je pense à cette rencontre, j’hésite toujours à savoir si j’avais pris la bonne décision à l’époque. Dans mon cas ce fût la bonne mais probablement que dans la même situation, j’aviserais les policiers maintenant.

Pour terminer, le fameux acheteur de l’ancien chalet de la grand-mère s’est avéré être un petit cousin à moi dont j’ignorais l’histoire et plusieurs années plus tard, j’ai répondu à une annonce pour l’achat de poules pour mon amusement et me suis rendu à l’adresse pour acheter les fameuses poules et c’était à l’ancien chalet de la grand-mère et la personne qui m’a vendue les poules était la Mme qui avait eu le fameux coup de foudre et elle était toujours avec le petit cousin. Ils ont eu des enfants ensemble depuis. Je n’ai pas eu de nouvelle du client qui m’avait appelé pour mettre sa maison en vente depuis la fin de mon contrat de courtage. Il avait décidé de conserver la propriété.

Quand vient le temps de négocier, vous ne voulez pas me voir de l’autre côté !

Qu’est-ce qui fait qu’on réussi à gagner des points lors d’une négociation ?

Vous comprendrez qu’il y a plusieurs façons de négocier lors d’une transaction immobilière. Tout dépend de quel côté on est car si on représente le vendeur parce qu’il a signé un contrat de courtage vente avec moi ce n’est pas la même chose que si je suis du côté de l’acheteur. Rappelons que l’acheteur n’est pas obligé d’être lié par contrat de courtage pour travailler avec un courtier mais il devrait par contre.

Le courtier qui a signé un contrat de courtage avec un vendeur et qui reçoit un appel d’un client potentiel pour cette propriété doit aviser l’acheteur qu’il représente le vendeur mais qu’il offrira un traitement équitable àl’acheteur. Est-ce que j’aimerais me retrouver moi comme acheteur et me faire dire que j’aurai un traitement équitable dans la transaction ? La réponse est clairement non ! Donc, si j’étais acheteur, je n’hésiterais pas à signer un contrat de courtage achat avec mon courtier, celui en qui j’ai confiance qu’il négocie pour moi et qui me donnera les meilleurs conseils possibles.

Et il faut savoir aussi que lorsque vous signez un contrat de courtage achat avec moi, le seul cas où vous pourriez avoir à débourser de l’argent, c’est lorsque vous achetez une propriété qui n’est pas affichée par un courtier. C’est donc dire que les chances ne sont pas très grandes et dans ces rares cas, cette rétribution payable est maintenant ajoutée au prix d’achat payé et donc, ajoutée sur votre hypothèque. Vous n’avez pas à sortir de l’argent de plus. C’est maintenant considéré de la même façon que si vous achetiez par l’intermédiaire du courtier mais que la rétribution est payée par le vendeur. Elle est donc incluse dans le prix de vente et financée à même votre hypothèque. Bref, c’est une transaction régulière tout simplement. Mais il faut vous rappeler que c’est dans de très rares cas que ce scénario est mis en place. Par-contre, vous vous assurez la loyauté du courtier et ce même pour les propriétés affichées par le propriétaire directement. Comme acheteur, vous avez tout à gagner en signant un contrat de courtage achat avec moi et en plus, je vous offre des remises très intéressantes lors de votre achat et si vous utilisez notre service de référencement hypothécaire, on ajoute une autre remise très alléchante aussi.

Bon, on revient à la négociation. Comme courtier du vendeur, lorsqu’un client signe une promesse d’achat, il est important, sinon primordial, d’avoir fait des démarches au niveau du prêt hypothécaire car je reçois la majorité des promesses d’achat sans cet élément et je peux vous dire que ça n’a pas le même poids face au vendeur et si jamais il y a plusieurs promesses d’achat présentées simultanément, celle qui est accompagnée de la lettre de pré-autorisation ou encore mieux, l’approbation officielle du financement est considérée beaucoup plus sérieusement car cette étape cruciale dans les conditions reliées à la promesse d’achat est réalisée. Cela veut dire que dépendant des autres conditions qui se retrouvent dans la promesse d’achat, il se peut que ce soit accepté au détriment d’une autre promesse d’achat qui pourrait même être à prix plus élevé mais sans approbation bancaire.

Souvent d’autres courtiers collaborateurs se présentent chez le vendeur avec moi pour faire état de la promesse d’achat qui a été signée par leur client et ainsi tenter de convaincre le vendeur qu’il s’agit de la meilleure promesse d’achat pour eux. Et ils apportent souvent des comparables vendus, des propriétés en vente qui pourraient être semblables à celle convoitée. J’ai toujours la même réaction dans ces cas. Je m’amuse à dire que les vendues elles sont vendues donc plus disponibles et les ‘à vendre’, elles sont toujours là alors il y a sûrement une raison pourquoi vos clients ont signé une promesse d’achat sur celle-ci: elle leur  plait et ils ont un coup de cœur. Alors, ils sont prêts à payer combien au final pour leur coup de cœur ? Là est la question. N’ayez crainte que j’ai pas mal tous les arguments possibles dans mon sac car après plus de 30 ans à négocier des transactions, j’ai pas mal tous vu les cas et entendu les arguments. Quoi que ça arrive parfois que j’en entends des nouvelles mais qui sont vraiment de belles histoires qui ne tiennent pas debout.

Quand je me retrouve dans le siège du négociateur représentant le vendeur, j’ai du plaisir et c’est là que l’on peut vraiment se rendre compte que la rétribution ne représente pas grand-chose à comparer à ce que je suis capable de négocier et gagner des points lors de la transaction en question. Quand on parle de gagner des points, je pense à des points comme la prise de possession, la date peut représenter beaucoup d’argent pour le vendeur. Les inclusions, autant que possible, je tente de sortir les éléments qui ne sont pas directement reliés à la propriété comme la tondeuse, le tracteur, les électro-ménagers ou autres articles semblables. Ce sont des points que je préfère qu’ils soient négociés après l’acceptation finale de la transaction, toutes les conditions levées à l’exception de la signature de l’acte notarié. À ce moment, il est beaucoup plus facile pour le vendeur d’obtenir un vrai montant pour ces articles et du côté de l’acheteur, à moins qu’il ne soit pas capable financièrement d’assumer le coût de ces articles, il se retrouvera à les payer plusieurs fois car les items seront payés à même son hypothèque, c’est-à-dire sur 30 ans. Imaginez le montant que ça représentera dans 30 ans.

Je pourrais vous énumérer encore bien des détails sur ma façon de négocier lors d’une transaction mais si cela vous intéresse, n’hésitez pas à commenter cet article et je pourrai vous répondre ou si vous le désirez, communiquez avec moi et ça me fera plaisir de répondre à vos questions. Encore mieux, on se donne rendez-vous pour une rencontre sans engagement bien-sûr et vous serez en mesure de constater mes forces et vous aurez le loisir de choisir si vous me faites confiance pour vous représenter. En fait, nous ferons équipe ensemble pour la réalisation de vos projets immobiliers.

Dans un prochain texte, je vous parlerai des négociations lorsque c’est moi qui est représentant de l’acheteur. Je suis persuadé que je suis celui qu’il vous faut pour vos négociations. De plus, vous constaterez que la rétribution est bien peu pour tout le travail et l’expertise que je déploierai à votre service. N’hésitez pas à communiquer avec moi si vous désirez une rencontre sans attente ni engagement de votre part.