Une histoire de bois de chauffage plutôt morose !

Une histoire de bois de chauffage plutôt morose !

Dans une transaction il n’y a pas que le prix qui peut être important. Un moment donné j’ai un client acheteur qui décide de faire une promesse d’achat sur une propriété que nous venions de visiter ensemble. On établit un prix qu’ils veulent payer, une date de prise de possession et vient le temps de confirmer les inclusions que l’acheteur demande au vendeur.

Nous y plaçons des items normaux, les luminaires par exemple, puis l’acheteur dit; on est à l’automne et pour le poêle à bois, j’aurai besoin de bois de chauffage alors il y a environ 8 cordes de bois de chauffage déjà cordés juste à l’arrière de la maison donc, je veux les avoir car rendu à ce temps-ci, j’aurai de la misère à en acheter et surtout d’en trouver du sec. J’ajoute donc les 8 cordes de bois de chauffage dans les inclusions dans notre promesse d’achat.

Je prends donc rendez-vous avec le courtier du vendeur pour présenter la promesse d’achat de mon acheteur au vendeur. Je me rends chez le vendeur rejoindre le courtier du vendeur et son client. Je dépose ainsi la promesse d’achat en expliquant les points que mon client a mentionnés dans la promesse d’achat. Le prix, c’est ok pour le vendeur, la date de la prise de possession fait l’affaire de tout le monde mais lorsque j’arrive au point des inclusions, le bois de chauffage semble devenir problème au niveau du vendeur. Je demande alors pourquoi et j’explique le point de vue de mon client acheteur en disant que le bois sera difficile à trouver pour l’hiver qui vient. Le vendeur me dit alors que justement, il ne veut pas laisser son bois car il va en avoir besoin lui aussi dans sa nouvelle maison et qu’il ne pourra pas en trouver non plus. Il est donc très fermé sur ce point et il me mentionne que ce n’est pas du bois qu’il vend mais plutôt une propriété et que l’acheteur ne sera pas assez fou pour ne pas acheter s’il n’a pas le fameux bois de chauffage. J’ai offert de mettre un prix supplémentaire en contre-proposition pour trouver un terrain d’entente mais le vendeur dit que ce n’est pas le prix mais plutôt la rareté du bois de chauffage sec et de bois franc de qualité qui est le problème alors il ne veut pas du tout laisser son bois et ce, quitte à perdre la vente de sa maison.

Je retourne donc auprès de mon acheteur pour essayer de négocier un terrain d’entente pour finaliser la transaction et à ma grande surprise, il est complètement fermé à l’idée de ne pas avoir le bois et même de payer plus cher pour l’obtenir. Il me sort lui aussi le fameux point : si le vendeur est assez fou pour ne pas me laisser son bois de chauffage, je n’achèterai pas sa maison et on va en trouver une autre tout simplement.

J’ai tenté de récupérer la situation malgré le bon vouloir de l’autre courtier également mais rien à faire, les deux clients sont fermés complètement et nous n’avons finalement d’autres choix que de laisser tomber et de se résigner à ne pas avoir trouvé de solution à ce problème. Il faut dire que c’est plutôt un entêtement de la part des deux parties qui a mené à cette finalité car le vendeur aurait très bien pu vivre un hiver soit sans bois de chauffage ou en avoir de moindre qualité et c’est la même chose pour notre acheteur, il aurait pu chauffer cet hiver là uniquement à l’électricité car la propriété avait quand même un système de chauffage à part le fameux poêle à bois et il aurait acheté son bois pour l’hiver suivant comme à l’habitude.

La morale de cette histoire, souvent les gens pensent à tort que c’est le prix qui fait qu’une promesse d’achat devient intéressante ou non. C’est une autre preuve que les autres points sont parfois aussi sinon plus important que le prix. La date de prise de possession et les inclusions sont souvent très importantes et tout autant que le prix selon moi. Il y a des gens qui par principe, ne dérogeront pas de leur conviction et sont prêts à perdre la vente ou l’achat selon le cas.

Dans un prochain texte, je pourrai parler des différents points dans la promesse d’achat qu’il faut ne pas prendre à la légère et qui peuvent faire en sorte que ça pourrait faire pencher la balance vers une acceptation ou un refus de la promesse d’achat ou de la contre-proposition selon le cas.

Mise en vente d’un immeuble d’une succession

Lorsque vous êtes impliqués dans la liquidation d’une succession.

En tant que courtier immobilier, je suis souvent confronté aux gens qui sont soit la famille immédiate d’une personne décédée ou bien le liquidateur testamentaire et qui doivent agir en ce qui concerne la liquidation des biens de la succession. Ils sont souvent impliqués émotivement car la plupart du temps, c’est un membre de la famille proche qui est décédé.

Nous devons donc prendre en considération que les gens avec qui nous transigerons sont à la fois endeuillés et pris par un sentiment d’appartenance aux biens qu’ils doivent liquider du fait que le proche décédé aimait surement tous ces biens. Il peut souvent s’agir de la propriété que l’on va mettre en vente et dont la famille a été élevée sur cette propriété alors les souvenirs rattachés à cet endroit y sont très forts.

Quand les gens nous appellent pour mettre en vente une propriété de ce type, il y a plusieurs questions que nous devons poser et obtenir les bonnes réponses. À savoir, est-ce que la propriété appartient toujours à la succession? C’est-à-dire, que la déclaration de transmission n’a pas encore été rédigée ni publiée. À ce moment, le chemin pour la mise en vente est très différent pour nous.

Dans le premier cas, il nous faudra obtenir copie du testament ainsi que les preuves de la recherche testamentaire démontrant que le testament que nous avons en mains est bien le dernier et qu’il représente bien les dernières volontés du défunt. À partir de là, il y a le liquidateur testamentaire qui y est nommé normalement et c’est avec lui que nous devrons signer les documents relatifs à la mise en vente et bien-sûr, toutes les négociations passeront par cette même personne qui est autorisée par la loi à agir en fonction du testament.

Dans le second exemple, si une déclaration de transmission a été publiée, la propriété a été transférée aux légataires, c’est-à-dire aux héritiers de la propriété. Dans ce cas, nous avons besoin d’une copie de cette déclaration de transmission et nous aurons besoin de la signature de tous les héritiers nommés comme étant les propriétaires de la propriété à moins qu’une procuration ne convienne de nommer un représentant et signataire des documents au noms des autres propriétaires. Parfois, il peut y avoir plusieurs représentants si les héritiers sont nombreux.

Vous pouvez jeter un coup d’œil sur cette page : http://www4.gouv.qc.ca/FR/Portail/Citoyens/Evenements/deces/Pages/accueil.aspx?pgs

On y trouve plusieurs informations pertinentes à notre sujet. Vous pouvez également consulter un texte de Marie-Josée Potvin de La Capitale assurances qui donne de l’information dans les cas ou il n’y a aucun testament : http://blogue.lacapitale.com/habitation/succession-sans-testament/

Lorsque vient le temps d’établir le prix pour la mise en vente, il est souvent problématique de le faire car si les héritiers sont impliqués émotivement, ils attachent souvent une valeur sentimentale à la propriété mais cette valeur n’est pas monnayable lorsque vient le temps de vendre à une tierce personne qui n’avait aucune attache à la propriété ou à la personne décédée. On se retrouve souvent avec des gens qui vont vouloir annoncer un prix beaucoup plus élevé que la réelle valeur marchande du bien. Nous pourrons donner notre opinion quant à la valeur mais il en reste que ce sont les gens au final qui vont décider du prix de mise en vente.

Plusieurs facteurs dans le temps viendront probablement rétablir les faits. Les coûts d’entretien et les frais fixes reliés afin de conserver la propriété le temps de la vendre vont faire en sorte que les héritiers vont y réfléchir et ils communiqueront avec nous pour établir un nouveau prix. Dans certains cas, ils vont s’en remettre à notre expérience dans le domaine mais certains seront tentés encore une fois de ne pas rétablir le prix de la mise en vente au bon prix parce qu’ils ont encore un attachement trop fort sentimentalement.

Dans un prochain texte, je vous donnerai des détails sur ce que peut représenter le coût d’entretien et les frais fixes à assumer pendant la mise en vente.

Qu’arrive-t-il quand un acheteur décide de ne plus acheter?

Qu’arrive-t-il quand un acheteur décide de ne plus acheter?

Lorsqu’une promesse d’achat est acceptée et que toutes les conditions à l’exception de celle de signer l’acte notarié sont toutes réalisées, on peut dire que la propriété est vendue. Il ne reste que l’étape de se présenter chez le notaire pour la signature de l’acte de vente et la publication au registre foncier, ce qui rend la transaction entièrement réalisée.

Entre le moment de l’acceptation de la promesse d’achat avec les conditions levées et la signature chez le notaire, il peut se passer bien des choses quoique ce n’est pas chose courante d’avoir à vivre des situations stressantes pour toutes les parties impliquées. Il arrive que l’acheteur a soudainement décidé qu’il ne veut plus acheter, il peut y avoir différentes raisons mais disons que pour notre exemple, il a simplement décidé de ne plus acheter et de ne pas se présenter chez le notaire pour la signature. Il est lié juridiquement avec le vendeur et il doit pourtant respecter son engagement mais il demeure que rien n’empêche qu’il ne se présente pas pour la signature. Il s’expose donc à des recours contre lui, premièrement le vendeur pourrait intenter un recours en passation de titre, c’est-à-dire qu’un juge devra trancher et rendre un jugement à l’effet que l’acheteur devra ou ne devra pas signer l’acte de vente tel que convenu dans la promesse d’achat. L’acheteur s’expose également à devoir payer les frais de courtage immobilier qui auraient dû être payés par le vendeur lors de la transaction. Il pourrait aussi être tenu responsable d’une éventuelle perte lors de la revente de la propriété, autrement dit, si la propriété avait été vendue $250 000,00 et que le vendeur procède à la revente et qu’il fait les efforts pour en obtenir le maximum mais qu’il ne réussit à obtenir que le montant de $225 000,00, la perte de $25 000,00 pourrait donc être réclamée à l’acheteur en défaut ainsi que les frais encourus pendant la durée de la remise en vente.

Cette situation n’est pas souhaitable pour personne et n’est pas chose courante non plus. La bannière Remax offre à ses clients admissibles une protection nommée Tranquilli-T et dans notre cas présenté plus haut, le vendeur serait sans doute dédommagé dans le cadre du programme. Après avoir été analysé, il est probable que le vendeur serait remboursé pour les frais encourus du fait qu’il n’a pas été payé à la date prévue de l’acte notarié. Ces frais peuvent être ceux d’électricité, les taxes municipales et scolaires, les frais d’entretien, les assurances habitation ainsi que d’autres frais et ce toujours après analyse du dossier par le service qui administre ce programme. Cette protection pourrait couvrir notre vendeur pendant une période de 6 mois et n’excédant pas un montant de $25 000,00. On peut dire que c’est vraiment un baume sur une situation désagréable pour toutes les parties impliquées mais qui vient sécuriser la situation financière de notre vendeur et évite ainsi à devoir couvrir le coût de deux propriétés en même temps car souvent, le vendeur a fait l’acquisition d’une nouvelle propriété et il devrait assumer les frais des deux propriétés s’il n’avait pas cette protection. Rappelons que cette protection est offerte gratuitement aux clients qui transigent avec un courtier Remax participant et qui implique une propriété admissible.

Dans un prochain texte, je vous parlerai d’un autre volet qui protège les clients Remax, le programme Tranquilli-T pourrait acheter votre propriété!