Vice-caché ne signifie pas ‘camoufler’

Un vice caché n’est pas quelque chose que vous camouflez !

Aujourd’hui je vais vous parler des fameux vices-cachés qui sont tant effrayant pour tout le monde. Quand vient le temps de penser à la vente de votre propriété, tout le monde pensent aux problèmes éventuels suite à la vente, une poursuite du nouveau propriétaire pour plusieurs milliers de dollars… Soyez rassuré, ce n’est pas si courant que ça les poursuites. Il suffit d’être bien conseillé et de faire les bons choix mais surtout de prendre le temps de comprendre la poursuite et de parler au poursuivant.

 

D’abord, un vice caché n’est pas quelque chose que vous camouflez mais plutôt un problème que vous ne connaissiez même pas l’existence. Vous vous dites que vous ne pouvez pas connaitre ce qu’il y a à l’intérieur des murs de votre maison et vous avez bien raison! Par contre, la loi vous oblige à le garantir aux acheteurs et ce sans aucune limite de temps. Ça fait peur ça non ?

Allons plus loin dans la réflexion. Pour s’appeler un vice caché il doit rencontrer 3 critères qui sont :

  • Doit ne pas être connu
  • Doit causer un préjudice à l’acheteur au point qu’il n’aurait pas acheté la propriété ou qu’il n’aurait pas payé le même prix s’il avait connu le problème
  • Doit avoir existé durant que le ou les vendeurs étaient propriétaires

Si on retrouve ces critères, il y a de fortes chances que l’on soit en présence d’un vice caché. Il faut alors ne pas perdre de temps et aviser les anciens propriétaires dans les meilleurs délais afin qu’ils puissent prendre connaissances du problème à moins d’être en présence d’un problème qui demande une réparation urgente afin d’éviter d’aggraver le dit problème.

C’est assez simple quand on prend le temps de comprendre chaque point. Et la poursuite peut s’adresser à plus d’un ancien propriétaire mais il faudra être en mesure de démontrer que le vice existait durant la propriété du bien c’est-à-dire que si vous poursuivez le propriétaire d’il y a 24 ans, il faut pouvoir démontrer que ce vice était présent il y a au moins 24 ans aussi. C’est souvent là que ça se corse car quand on parle que le vendeur garantie la propriété sans limitation au niveau du temps on comprend alors que ça devient de plus en plus difficile de démontrer l’existence du problème plus on avance dans le temps.

 

Je donne souvent comme exemple à mes clients que suivant la vente de la propriété, l’acheteur fait changer une fenêtre du salon seulement 3 mois après et l’assise de la fenêtre est pourrie. Il sera donc facile de démontrer que le vice existait 3 mois avant puisque la pourriture prend plus de temps que ça à se former normalement. Mais si le même cas arrive quelques années après, il sera de plus en plus difficile de confirmer l’existence au moment où l’ancien propriétaire était présent.

Comme piste de solution aux problèmes relevés rapidement, je mentionne alors de prendre le temps de rencontrer les acheteurs afin de constater avec eux l’ampleur du problème et ainsi les mettre en confiance que vous prenez au moins le temps de voir et de penser à une solution sans l’intervention du système de justice. Je leur dis également que s’ils avaient changé cette fameuse fenêtre avant de vendre la propriété, ils auraient été confronté au problème et ils auraient sans doute pris les moyens d’y remédier. Et si ils avaient pris la décision de ne pas réparer l’assise de la fenêtre, il aurait fallu qu’ils le divulgue dans la déclaration du vendeur et l’acheteur aurait fait l’achat en payant le prix en conséquence. Ce qui généralement porte la réflexion assez loin pour que les négociations pour un règlement à l’amiable et la relation entre l’acheteur et le vendeur demeure bonne.

 

Dans les reportages à la télé, on nous raconte seulement des histoires d’horreur et on ne met pas en lumière tout le problème et souvent, on romance l’histoire pour obtenir le plus grand auditoire… ces cas ne sont pas courants et il est plutôt rare que nous n’arrivions pas à prendre entente entre les parties de façon à minimiser les dépenses ainsi que les casse-têtes.

La séparation, le divorce, la vente de la maison représente souvent la fin !

La séparation, le divorce, la vente de la maison représente souvent la fin !

Je vous entretiens des cas de séparation du couple et la mise en vente de la propriété afin de liquider le plus gros bien détenu par le couple et ainsi souvent mettre un terme final à la relation dans le cas des couples sans enfants.

 

Dans mon métier nous faisons face à plusieurs cas qui mettent en vedette des situations familiales qui ne sont pas toujours roses. Autant on peut rencontrer des gens qui sont pris avec des maladies qui ne leur laisseront aucune chance et qui prennent la décision de vendre leur propriété. D’autres qui doivent vivre le deuil de la perte d’un membre de la famille et qui doivent liquider les biens de cette personne décédée. Mais il y a aussi les cas qui marquent le début de la fin officielle d’un couple.

 

Parmi les situations dont je suis un acteur malgré moi c’est le fait que lorsqu’un couple décide de mettre en vente leur résidence ‘familiale’, cela représente souvent le dernier point en commun que ces gens ont : la maison !

 

Bien sûr la situation est différente lorsqu’il y a des enfants issus de cette union et il n’y a jamais vraiment de point final dans ces cas. Mais pour les besoins de ce texte, je vais axer mon sujet sur les couples sans enfants.

 

Lorsque l’on décide de faire l’achat d’une propriété ensemble, on devrait toujours y prévoir une clause ou un contrat dans laquelle on retrouverait les détails précis en cas de séparation et de malentendu dans le couple. Autant que les besoin d’un testament et d’un mandat en cas d’inaptitudes peuvent être également important, cette clause devrait prévoir à l’avance les modalités en cas de séparation tel que :

 

  • Qui a fait la mise de fond et dans quelle proportion
  • Est-ce que l’un ou l’autre assume une plus grande part des dépenses
  • Un droit de préemption devrait exister également
  • Dans quelle proportion la valeur de la propriété sera distribuée à la vente

Et il y en a d’autres évidement mais je vous invite à consulter un notaire afin d’être bien conseillé, ce sont eux les mieux placés dans ces situations pour pouvoir prévoir l’imprévisible (presque) et faire en sorte que les situations les plus pénibles pourraient se régler sans avoir à vouloir se déchirer le linge sur le dos.

 Lorsque je me présente dans une situation de mise en vente pour donner suite à la séparation prévue, les gens n’ont généralement pas besoin de me le spécifier, je le sens assez rapidement et dans la plupart des cas, c’est très apparent. Les discussions ne vont pas dans les mêmes directions que lorsque le couple est uni et qu’ils prennent les décisions ensemble. Dans la majorité des premières rencontres, les discussions vont généralement très bien et les gens sont assez coopératifs mais il arrive aussi que les futurs séparés se lancent dans une mini guerre à savoir qui aurait dû préparer les papiers à fournir, qui aurait dû faire telle rénovation ou réparation ou même, terminer des travaux déjà commencés. Ou même, dans certains cas, la maison n’est même pas complètement construite. J’ai déjà rencontré des clients qui n’avaient que le solage de fait et qui se séparaient ! En revenant à la mini guerre, des ‘je te l’avais dit’ ou ‘t’aurais dû faire telle affaire au lieu de telle autre’, j’en entends souvent de toutes les sortes et dans tous les tons. Parfois c’est facile de savoir qui a pris la décision de mettre fin au couple. Il arrive aussi que l’un des futurs ex ne soit pas complètement en accord avec la décision de mettre en vente et souvent, il fera tout pour mettre en péril cette mise en vente. Que ce soit pour la signature du contrat de courtage en passant par le rendez-vous du photographe pour la prise des photos de la propriété qu’il ne veut pas vendre alors il tentera de ne pas optimiser le ménage ou le désencombrement des pièces et jusqu’à s’organiser pour ne pas collaborer afin de pouvoir effectuer les visites avec de futurs acheteurs.  Bref, la bonne entente est toujours la meilleure avenue dans ce cas.

 

Le problème, c’est que si la maison ne se vend pas rapidement, la bonne entente a tendance à s’envoler et fait souvent place à la chicane de plus en plus féroce. Durant cet espace-temps, un ou les deux futurs ex rencontrent de nouveaux conjoints et ils aimeraient que la situation se règle plus rapidement et c’est dans ces situations que je peux constater que rien n’est fait dans le but d’améliorer les chances de vente rapide. Cette situation est pire lorsque seulement un des deux futurs ex s’est trouvé un nouveau conjoint. La majorité du temps, celui qui a une nouvelle flamme est prêt à mettre un terme à son ancienne et il aurait besoin de sa part pour lui permettre d’acheter une autre résidence avec le nouveau conjoint mais dans ces cas, l’autre fera souvent tout en son pouvoir pour retarder la vente, pour obtenir des délais supplémentaires ou même pour obtenir un prix inférieur pour nuire à l’autre.

 

Comme j’écrivais un peu plus haut, la meilleure situation est lorsque les deux personnes impliquées font en sorte que le but commun soit le même pour tous. C’est-à-dire que le résultat devrait être toujours de réaliser la vente dans un délai le plus court possible et en voulant aller chercher le maximum de dollars dans ce délai pour que chacun puisse repartir une nouvelle vie et ce dans le meilleur intérêt de chacun.

 

Dans un autre texte d’anecdote, je vous raconterai une situation qui était assez corsée dès le départ et qui a vite dégénérée lorsque la future ex s’est rendue compte de qui était la nouvelle flamme de monsieur…

Les chicanes dans les successions, un peu difficile à comprendre !

Les chicanes dans les successions, un peu difficile à comprendre !

Il y a quelques semaines, une cliente m’appelle et me demande des informations concernant la mise en vente d’une propriété qui appartenait à son père du temps qu’il était vivant. Elle me mentionne qu’il lui est arrivé un accident il y a douze ans et demi et qu’il avait été placé dans une résidence de soins prolongé et qu’il n’habitait plus la résidence depuis 12 ans et demi.

Avec cette information, j’ai demandé pourquoi la propriété n’avait pas été mise en vente avant ? Elle m’a simplement dit que la succession était difficile puisque son père était décédé depuis plus de 2 ans et que rien n’était réglé depuis. Elle m’explique qu’ils sont 5 enfants mais que deux des enfants sont nés avant le mariage de leurs parents et que ceux-ci ne figurent pas sur le testament de leur père. Que les 3 enfants qui y figurent ne s’entendent pas pour la mise en vente et qu’elle a suggéré d’ajouter les deux autres de façon volontaire dans la succession mais qu’il y a un des frères qui ne veut pas du tout. Ce serait d’ailleurs lui qui mettrait un frein à la mise en vente pour le moment. Il a des choses dans le garage et dans la maison et n’a aucun intérêt de vendre car il bénéficie de l’emplacement sans rien payer pour. Il a mis une pancarte à vendre sur le terrain mais n’est jamais disponible pour répondre, il travaille et n’a pas de téléphone cellulaire ni d’internet donc, c’est juste pour le fun que la pancarte est là… C’est pour cette raison qu’elle fait une démarche pour qu’un courtier s’occupe de la mise en vente et que la succession puisse se terminer un jour. La sœur n’a même pas de clé pour pouvoir entrer dans la maison ni le garage, c’est le frère qui en possède seulement.

Elle finit donc par convaincre son frère de me rencontrer pour pouvoir expliquer les services que je peux offrir.

Nous avons notre rencontre et le frère en question est réticent lorsque je lui explique le tout, la valeur de la propriété versus l’évaluation municipale, que je pourrais vendre plus cher que cette évaluation municipale. La propriété ne possède pas de chauffage, ni de système de chauffage, il la chauffe avec une petite chaufferette branchée dans une prise de courant normale. Il dit que c’est assez pour tout l’hiver, que ça ne gèle pas dans la maison. On peut voir sur place que la maison n’a eu aucun entretien depuis plusieurs années, en fait, les deux me disent que ça fait au moins 12 ans et demi que c’est laissé à l’abandon à part le fait de venir faire un tour pour vérifier que rien n’a bougé. Après quelques heures d’explications, les deux en viennent à s’entendre et accepte de signer un contrat de courtage avec moi pour la mise en vente. Le client n’accepte pas de me donner une clé de la propriété tout de suite et dit qu’il va nous revenir quand ce sera le temps.

Je repars donc avec cette propriété à vendre et je sais que ce ne sera pas facile de négocier lorsque viendra le temps de présenter une promesse d’achat car il a démontré qu’il ne voudrait pas négocier le prix de mise en vente.

Notre équipe se met en branle pour la mise en marché, pancarte, photos, publicité et un rappel des clients potentiels que nous avons déjà en banque. Il faut dire que je suis courtier depuis plus de quinze ans alors j’ai en banque un bon nombre d’acheteurs potentiels pour toutes sortes de propriétés dans tous les secteurs de la région.

Quelques jours plus tard, une visite doit s’effectuer et on doit avoir la clé, je réussi donc après avoir parlé à celle qui avait fait la première communication avec moi pour mettre en vente la propriété, à obtenir une clé que je dois aller chercher en mains propre. Plusieurs visites ont donc lieu et une promesse d’achat est signée. Je l’envoie à Mme puisque lui n’a pas d’internet. Puis, un autre courtier qui a visité avec ses clients dépose également une promesse d’achat. La sœur qui s’occupe de faire les suivis avec moi est très heureuse du mouvement immédiat sur la propriété. Elle me rappelle donc en me disant : ‘devinez-quoi, il ne veut rien savoir’ même si la promesse d’achat était à 4500$ plus basse que le prix demandé. Je lui fais alors part de la bonification de la promesse d’achat à seulement 1500$ de moins que le prix demandé et elle me dit qu’il ne veut rien savoir en bas du prix qu’on demande. C’est là que j’ai le plaisir de lui dire que les deuxièmes offrant avaient promis d’acheter au prix demandé et ce sans faire d’inspection de la propriété, seulement conditionnel au financement. Elle était très heureuse de m’entendre et elle doit en parler à son frère pour s’assurer qu’il va collaborer.

Nous nous rencontrons donc pour signer l’acceptation de la promesse d’achat au prix demandé. Il reste que la lettre d’approbation du prêteur hypothécaire à recevoir.

 

Quelques jours passent et je reçois l’approbation du financement pour la propriété, c’est fait, Vendu ! Je communiquer avec Mme pour l’aviser et pour prendre rendez-vous pour pouvoir signer l’accusé de réception de cette lettre et mettre un ‘Vendu’ sur la pancarte devant la propriété. Je passe donc les rencontrer à la maison et le frère n’en revient tout simplement pas que ce soit réglé rapidement comme ça. J’avais de la misère à savoir si c’était parce qu’il était content ou plutôt déçu de la vente rapide car il devra sortir ses objets de la maison et du garage et qu’il aura seulement 3 semaines pour le faire.

La dame, elle n’en revient pas que nous ayons réalisé la vente en si peu de temps et elle est plus que satisfaite des services reçus. Reste à voir comment se déroulera la signature chez le notaire car le frère et la sœur devront signer l’acte de vente et tourner la page de cette aventure !