Vice-caché ne signifie pas ‘camoufler’

Un vice caché n’est pas quelque chose que vous camouflez !

Aujourd’hui je vais vous parler des fameux vices-cachés qui sont tant effrayant pour tout le monde. Quand vient le temps de penser à la vente de votre propriété, tout le monde pensent aux problèmes éventuels suite à la vente, une poursuite du nouveau propriétaire pour plusieurs milliers de dollars… Soyez rassuré, ce n’est pas si courant que ça les poursuites. Il suffit d’être bien conseillé et de faire les bons choix mais surtout de prendre le temps de comprendre la poursuite et de parler au poursuivant.

 

D’abord, un vice caché n’est pas quelque chose que vous camouflez mais plutôt un problème que vous ne connaissiez même pas l’existence. Vous vous dites que vous ne pouvez pas connaitre ce qu’il y a à l’intérieur des murs de votre maison et vous avez bien raison! Par contre, la loi vous oblige à le garantir aux acheteurs et ce sans aucune limite de temps. Ça fait peur ça non ?

Allons plus loin dans la réflexion. Pour s’appeler un vice caché il doit rencontrer 3 critères qui sont :

  • Doit ne pas être connu
  • Doit causer un préjudice à l’acheteur au point qu’il n’aurait pas acheté la propriété ou qu’il n’aurait pas payé le même prix s’il avait connu le problème
  • Doit avoir existé durant que le ou les vendeurs étaient propriétaires

Si on retrouve ces critères, il y a de fortes chances que l’on soit en présence d’un vice caché. Il faut alors ne pas perdre de temps et aviser les anciens propriétaires dans les meilleurs délais afin qu’ils puissent prendre connaissances du problème à moins d’être en présence d’un problème qui demande une réparation urgente afin d’éviter d’aggraver le dit problème.

C’est assez simple quand on prend le temps de comprendre chaque point. Et la poursuite peut s’adresser à plus d’un ancien propriétaire mais il faudra être en mesure de démontrer que le vice existait durant la propriété du bien c’est-à-dire que si vous poursuivez le propriétaire d’il y a 24 ans, il faut pouvoir démontrer que ce vice était présent il y a au moins 24 ans aussi. C’est souvent là que ça se corse car quand on parle que le vendeur garantie la propriété sans limitation au niveau du temps on comprend alors que ça devient de plus en plus difficile de démontrer l’existence du problème plus on avance dans le temps.

 

Je donne souvent comme exemple à mes clients que suivant la vente de la propriété, l’acheteur fait changer une fenêtre du salon seulement 3 mois après et l’assise de la fenêtre est pourrie. Il sera donc facile de démontrer que le vice existait 3 mois avant puisque la pourriture prend plus de temps que ça à se former normalement. Mais si le même cas arrive quelques années après, il sera de plus en plus difficile de confirmer l’existence au moment où l’ancien propriétaire était présent.

Comme piste de solution aux problèmes relevés rapidement, je mentionne alors de prendre le temps de rencontrer les acheteurs afin de constater avec eux l’ampleur du problème et ainsi les mettre en confiance que vous prenez au moins le temps de voir et de penser à une solution sans l’intervention du système de justice. Je leur dis également que s’ils avaient changé cette fameuse fenêtre avant de vendre la propriété, ils auraient été confronté au problème et ils auraient sans doute pris les moyens d’y remédier. Et si ils avaient pris la décision de ne pas réparer l’assise de la fenêtre, il aurait fallu qu’ils le divulgue dans la déclaration du vendeur et l’acheteur aurait fait l’achat en payant le prix en conséquence. Ce qui généralement porte la réflexion assez loin pour que les négociations pour un règlement à l’amiable et la relation entre l’acheteur et le vendeur demeure bonne.

 

Dans les reportages à la télé, on nous raconte seulement des histoires d’horreur et on ne met pas en lumière tout le problème et souvent, on romance l’histoire pour obtenir le plus grand auditoire… ces cas ne sont pas courants et il est plutôt rare que nous n’arrivions pas à prendre entente entre les parties de façon à minimiser les dépenses ainsi que les casse-têtes.

La séparation, le divorce, la vente de la maison représente souvent la fin !

La séparation, le divorce, la vente de la maison représente souvent la fin !

Je vous entretiens des cas de séparation du couple et la mise en vente de la propriété afin de liquider le plus gros bien détenu par le couple et ainsi souvent mettre un terme final à la relation dans le cas des couples sans enfants.

 

Dans mon métier nous faisons face à plusieurs cas qui mettent en vedette des situations familiales qui ne sont pas toujours roses. Autant on peut rencontrer des gens qui sont pris avec des maladies qui ne leur laisseront aucune chance et qui prennent la décision de vendre leur propriété. D’autres qui doivent vivre le deuil de la perte d’un membre de la famille et qui doivent liquider les biens de cette personne décédée. Mais il y a aussi les cas qui marquent le début de la fin officielle d’un couple.

 

Parmi les situations dont je suis un acteur malgré moi c’est le fait que lorsqu’un couple décide de mettre en vente leur résidence ‘familiale’, cela représente souvent le dernier point en commun que ces gens ont : la maison !

 

Bien sûr la situation est différente lorsqu’il y a des enfants issus de cette union et il n’y a jamais vraiment de point final dans ces cas. Mais pour les besoins de ce texte, je vais axer mon sujet sur les couples sans enfants.

 

Lorsque l’on décide de faire l’achat d’une propriété ensemble, on devrait toujours y prévoir une clause ou un contrat dans laquelle on retrouverait les détails précis en cas de séparation et de malentendu dans le couple. Autant que les besoin d’un testament et d’un mandat en cas d’inaptitudes peuvent être également important, cette clause devrait prévoir à l’avance les modalités en cas de séparation tel que :

 

  • Qui a fait la mise de fond et dans quelle proportion
  • Est-ce que l’un ou l’autre assume une plus grande part des dépenses
  • Un droit de préemption devrait exister également
  • Dans quelle proportion la valeur de la propriété sera distribuée à la vente

Et il y en a d’autres évidement mais je vous invite à consulter un notaire afin d’être bien conseillé, ce sont eux les mieux placés dans ces situations pour pouvoir prévoir l’imprévisible (presque) et faire en sorte que les situations les plus pénibles pourraient se régler sans avoir à vouloir se déchirer le linge sur le dos.

 Lorsque je me présente dans une situation de mise en vente pour donner suite à la séparation prévue, les gens n’ont généralement pas besoin de me le spécifier, je le sens assez rapidement et dans la plupart des cas, c’est très apparent. Les discussions ne vont pas dans les mêmes directions que lorsque le couple est uni et qu’ils prennent les décisions ensemble. Dans la majorité des premières rencontres, les discussions vont généralement très bien et les gens sont assez coopératifs mais il arrive aussi que les futurs séparés se lancent dans une mini guerre à savoir qui aurait dû préparer les papiers à fournir, qui aurait dû faire telle rénovation ou réparation ou même, terminer des travaux déjà commencés. Ou même, dans certains cas, la maison n’est même pas complètement construite. J’ai déjà rencontré des clients qui n’avaient que le solage de fait et qui se séparaient ! En revenant à la mini guerre, des ‘je te l’avais dit’ ou ‘t’aurais dû faire telle affaire au lieu de telle autre’, j’en entends souvent de toutes les sortes et dans tous les tons. Parfois c’est facile de savoir qui a pris la décision de mettre fin au couple. Il arrive aussi que l’un des futurs ex ne soit pas complètement en accord avec la décision de mettre en vente et souvent, il fera tout pour mettre en péril cette mise en vente. Que ce soit pour la signature du contrat de courtage en passant par le rendez-vous du photographe pour la prise des photos de la propriété qu’il ne veut pas vendre alors il tentera de ne pas optimiser le ménage ou le désencombrement des pièces et jusqu’à s’organiser pour ne pas collaborer afin de pouvoir effectuer les visites avec de futurs acheteurs.  Bref, la bonne entente est toujours la meilleure avenue dans ce cas.

 

Le problème, c’est que si la maison ne se vend pas rapidement, la bonne entente a tendance à s’envoler et fait souvent place à la chicane de plus en plus féroce. Durant cet espace-temps, un ou les deux futurs ex rencontrent de nouveaux conjoints et ils aimeraient que la situation se règle plus rapidement et c’est dans ces situations que je peux constater que rien n’est fait dans le but d’améliorer les chances de vente rapide. Cette situation est pire lorsque seulement un des deux futurs ex s’est trouvé un nouveau conjoint. La majorité du temps, celui qui a une nouvelle flamme est prêt à mettre un terme à son ancienne et il aurait besoin de sa part pour lui permettre d’acheter une autre résidence avec le nouveau conjoint mais dans ces cas, l’autre fera souvent tout en son pouvoir pour retarder la vente, pour obtenir des délais supplémentaires ou même pour obtenir un prix inférieur pour nuire à l’autre.

 

Comme j’écrivais un peu plus haut, la meilleure situation est lorsque les deux personnes impliquées font en sorte que le but commun soit le même pour tous. C’est-à-dire que le résultat devrait être toujours de réaliser la vente dans un délai le plus court possible et en voulant aller chercher le maximum de dollars dans ce délai pour que chacun puisse repartir une nouvelle vie et ce dans le meilleur intérêt de chacun.

 

Dans un autre texte d’anecdote, je vous raconterai une situation qui était assez corsée dès le départ et qui a vite dégénérée lorsque la future ex s’est rendue compte de qui était la nouvelle flamme de monsieur…

Un courtier à rabais, pas pour moi !

Un courtier à rabais ?

Mes textes sont créés pour attirer l’attention de plusieurs types de lecteurs. Parfois, ils sont écrits pour les courtiers, parfois pour les acheteurs et d’autres fois pour les vendeurs. Cela dépend de l’ambiance dans laquelle je suis en ce jour et vers qui je veux diriger mes informations.

Aujourd’hui, je m’adresse spécifiquement aux vendeurs, mais les courtiers et les agents qui liront ces informations trouveront également cette activité divertissante …

Quand je vais à un rendez-vous d’inscription, je peux dire avec une certitude absolue qu’au moment où je suis à échanger et détailler mon offre de services, le vendeur va me poser cette une question.

Combien facturez-vous pour la commission?

 

Chaque fois que je reçois cette question, ma réponse est toujours la même.

« Je charge le standard de l’industrie et je peux vous dire que je ne suis pas le moins cher »

Ensuite, ils commencent à négocier avec moi et à mi-chemin de la négociation, je les arrête et leur dit ce qui suit:

«Vous êtes sur le point de vendre votre maison pour des centaines de milliers de dollars. Voulez-vous réellement un courtier qui le fera pour vous à 2%? Parce que je peux vous renvoyer à quelqu’un qui se fera un plaisir de mettre cela sur CENTRIS pour vous pour deux pour cent. Il y a beaucoup de courtiers qui donneraient leur bras droit pour faire deux pour cent et vendre cette maison pour vous; Cependant, préféreriez-vous payer un pourcentage à rabais et obtenir plusieurs milliers de dollars de moins pour votre maison ou payer mon pourcentage et éventuellement vendre plus cher?

Choisissez le courtier avec lequel vous travaillez le mieux, pas celui avec la commission la plus basse !

Le choix de votre courtier est extrêmement important et vous devez faire preuve de diligence raisonnable. Vous allez leur payer beaucoup d’argent, ce qui, si vous êtes intelligent et faites vos devoirs, sera un excellent investissement et vous en sortirez gagnant sur toute la ligne.

Ne vous concentrez pas sur les pourcentages. Concentrez-vous sur qui va faire le meilleur travail pour vous.

De même, ne vous concentrez pas sur la réputation des courtiers car il y a beaucoup d’excellents courtiers à la réputation inconnue et beaucoup de grands courtiers en qui je n’aurais pas confiance pour surveiller nos chiens pendant une heure!

La chose la plus importante est que vous cliquiez avec la personne que vous interviewez et que vous pensiez pouvoir faire une transaction avec cette personne.

À présent, bien sûr Il y a toujours quelques ratés sur la route et personne ne peut prédire l’avenir, mais si vous aimez seulement un courtier parce qu’il vous a dit ce que vous vouliez entendre, cela ne fonctionnera probablement pas à la fin.

Alors, comment pouvez-vous évaluer tout cela et arriver au pourcentage approprié de commissions?

Payer plus pour obtenir plus !

Je suis allé à de nombreux rendez-vous d’inscription où le vendeur m’a dit que la personne juste devant moi avait proposé de faire l’affaire à un prix beaucoup plus bas.

Quand cela se produit, je garde le ton avec la même histoire: «allez-y et engagez cette personne pour la commission à rabais et listez la propriété selon ce qu’elle vous a dit… et dans trois mois à partir de maintenant, lorsque vous souhaiterez mettre fin à son contrat, nous pourrons discuter des prochaines étapes. «

Une maison est un atout énorme et il y a beaucoup d’argent en jeu, vous avez besoin de quelqu’un qui est un expert, et pas seulement quelqu’un qui dit ce que vous voulez entendre et hoche la tête. Vous devez aller au mieux ! Si vous aviez un souffle cardiaque, iriez-vous chez un neurologue? Si vous vouliez un lifting du cou, iriez-vous avec le gars qui se spécialise dans la rhinoplastie ?   Évidement vous ne voudriez pas parce que personne ne veut sortir de la table en ressemblant à Jocelyn Wildenstein!

Le résultat final

En fin de compte, vous vendez un actif de plusieurs milliers de dollars et cela mérite une attention et une expertise particulières.

Vous n’iriez pas chez un médecin de la clinique clandestine locale pour opérer à cœur ouvert, alors pourquoi voudriez-vous engager un courtier à rabais pour une propriété immaculée de plusieurs centaines de milliers de dollars ?

En tant que propriétaire, oubliez les négociations de commissions et commencez plutôt à vous demander qui va faire le meilleur travail pour vous ?

Lorsqu’un courtier n’est pas d’accord avec vous sur les prix, essayez de comprendre leur processus de réflexion et découvrez leurs raisons. S’ils ressemblent à moi, ils vous expliqueront soigneusement les raisons très calculées pour lesquelles ils sont arrivés au prix qu’ils ont fait. Maintenant, je ne dis pas que vous devez croire cette personne. Il y a beaucoup de courtiers qui aiment juste vendre des propriétés à un prix bas et s’en débarrasser rapidement, mais faites confiance à votre instinct! Les êtres humains ont généralement un bon sens pour les gens et la plupart des gens peuvent sentir les arnaques.

Allez avec la personne en qui vous avez confiance et qui vous met à l’aise et sait surtout ce qu’elle fait!

La façon dont j’ai toujours géré mon entreprise est probablement très différente de la plupart de mes collègues. Je dis toujours à mes clients la réalité, pas ce qu’ils veulent entendre. Et cela ne me pose pas de problème, car si je ne l’inscris pas lors de cette ronde, je la signerai lors de la prochaine!

Je dis simplement à mes clients: si vous voulez un courtier qui va vous donner un rabais, je ne suis pas le bon gars pour vous. Mais si vous voulez quelqu’un qui va vous rendre beaucoup plus d’argent dans vos poches, alors je suis la bonne personne pour vous.

Oubliez les pourcentages, regardez la situation dans son ensemble, travaillez avec quelqu’un qui vous dit les vraies choses . Travaillez avec quelqu’un qui ne vous donne pas simplement le nombre le plus élevé et qui ne dit pas simplement «vous avez raison» à tout ce que vous dites. Trouvez quelqu’un qui vous met au défi.

Plus important encore, ne travaillez pas avec la personne qui va faire le travail pour la moitié de la commission car je vous garantis que vous ne voulez pas de cette personne. Mais si vous le faites, j’ai aussi le numéro de la clinique médicale clandestine, je suis sûr qu’ils aimeraient pratiquer leur première opération à cœur ouvert!